台山

政府“放手”土地供应,土地供应开启新模式

2018年01月16日来源:腾讯财经行业动态责任编辑:jingjing

今年1月15日召开的全国国土资源工作会议上,有一个观点颇受大家关注,即“我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况”。这句话的含义是什么,其影响又是什么?此类内容颇受当前地方政府、企业和社会公众所关注。或者说一个很直观的问题是,谁是政府以外的居住用地供应者?

研究这个问题之前,其实要看一下这句话前面的内容,或者说是前提和背景。从此次会议内容可以看出,会议提到,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。从这段话来看,“多主体供应”概念再次提及,而且很明显强调了租购并举的思路。

所以可以认为,此次在土地供应主体的表述上,其实更多的是围绕租赁市场的开展而进行的。从类似市场的改革和创新过程看,过去是在国有建设用地供应的层面上进行的,供地主体是政府。但问题在于目前很多大城市用地市场比较紧缺,无论是增量建设用地还是存量建设用地,都存在用地流程复杂等问题。而且部分用地单纯建造租赁用房,经济性方面也会有疑问。所以寻找新的用地来源,尤其是明确供地主体,都是很迫切的问题。

当然,类似的改革也不是突然的,其实此前已经有类似的改革和试点了。换而言之,集体建设用地配建租赁住房的试点已经陆续开展。2017年8月,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。政策规定,根据地方自愿,确定第一批在北京(楼盘)、上海(楼盘)、沈阳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2017年9月,国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会。会议规定,要优化用地管理流程,保障集体建设用地有效供应,盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地,实现土地利用“腾笼换鸟”等。

这两次会议的精神在积极落实。但是租赁市场单纯的“蜻蜓点水”式的试点还不够,关键要为更多城市提供配套政策。毕竟全国各地部分城市也在积极试点此类市场,但相关明确的政策是不多的。举个例子,浙江在杭州试点全国租赁市场改革的情况下,2017年11月发布了《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》。政策规定,确定温州(楼盘)市、绍兴(楼盘)市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市,开展试点相关工作。对于类似省内试点的租赁市场改革,是否也可以让其在政策优惠下开展集体建设用地租赁市场改革,是当前需要突破和健全的内容。

所以此次国土资源部的会议,对于租赁市场的供地主体多元化问题进行了正面答复,具有较大的突破性。这既是对此前集体建设用地改革的肯定,也是对农村土地三权分置制度的灵活运用。

既然这个思路明确,那么供地主体就很清晰了,供地主体多元化的框架也形成了。从实际情况看,部分城市的近郊区市场存在很多集体建设用地,此类用地过去为乡镇企业的经营性用地,这几年在企业改制等因素下部分用地存在闲置的情况,部分则存在产出效益不高的情况。类似用地市场必须改革。另外,当前在新型城镇化和市民化的过程中,农民宅基地的使用权还是可以保有的,即在城市落户并不会因此而丧失农村宅基地的使用权。但是问题在于,此类土地可能就因此闲置了。所以如何盘活此类用地也是很关键的。对于这两类土地的资源盘活,自然就形成了两类土地供应者,即农村集体经济组织和农民个人。

当然,由于农村土地市场的复杂性以及政策落实的复杂性,在改革中或者说农村土地市场“解放”的过程中,需要明确相关的底线,这样才能防范出现各类误解。第一、土地属性不会改变,还是属于集体建设用地。第二、土地利用要符合土地和城市规划条件,用地改革也需要走严格的审批制度。第三、允许租赁住房先探索,但其他物业的改革暂不纳入,各地不能在此类用地上随意开发相关产品。

最后,很关键的一个内容是,在类似政策下,关于小产权房的讨论或会继续增加。所以必须强调一点是,小产权房是在无审批的、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能,其出现是因为农村经营性用地监管不到位而造成的。小产权房依然会受管制,没有放松可能。只有那些合规的农村经营性用地和宅基地,才有优先获得改革的机会。

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